Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Der Vermieter einer Wohnung hat das Recht für seine frei finanzierte Wohnung im Laufe eines Mietverhältnisses die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Dabei muss der Vermieter bzw. Wohnungseigentümer die gesetzlichen Bestimmungen im Mietrecht (§ 558 BGB) einhalten.
Definition „ortsübliche Vergleichsmiete“: Als ortsübliche Vergleichsmiete gilt der Wert, der für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt werden.
Verschiedene Begründungsmittel für die Mieterhöhung
Durch das Gesetz stehen dem Vermieter vier verschiedene Begründungsmittel für die Mieterhöhung zur Verfügung:
- Mietspiegel
- Sachverständigengutachten
- drei Vergleichswohnungen
- Mieterdatenbank der Gemeinde bzw. Mieterbund und Hauseigentümerverein
In den meisten Fällen und in Großstädten wird der Mietspiegel als Begründungsmittel gewählt. Wenn kein Mietspiegel vorhanden ist, sind die drei Vergleichswohnungen in der Regel die zweite Wahl.
Qualifizierter Mietspiegel
Zudem gibt es in manchen Regionen und Städten in Deutschland einen qualifizierten Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach wissenschaftlichen Erkenntnissen erstellt und vom Senat bzw. der Gemeinde sowie den Mieter- bzw. Eigentümervertretern anerkannt. Der qualifizierte Mietspiegel gilt für zwei Jahre und wird nach Ablauf dieser Zeit wieder geprüft, überarbeitet und neu erstellt. Immer wenn ein qualifizierter Mietspiegel existiert, muss er als Mieterhöhungsbegründung verwendet werden. Bei einer Mieterhöhung nach Vergleichswohnungen muss auch der Wert aus dem qualifizierten Mietspiegel angegeben werden.
Zustimmung vom Mieter bei Mieterhöhungen
Bei der Mieterhöhung muss der Mieter dem Erhöhungsverlangen des Vermieters schriftlich zustimmen. Somit kann der Eigentümer nicht alleine die Mieterhöhung durchsetzen. Die Mieterhöhung wird nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder das Gericht den Mieter zur Zustimmung verurteilt.
Weitere vom Vermieter zu beachtende Kriterien bei der Mieterhöhung sind:
- Formale Richtigkeit des Mieterhöhungsschreibens
- Mietforderung nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Jahressperrfrist
- Kappungsgrenze
1. Formale Fehler im Mieterhöhungsschreiben
Bei der Mieterhöhung ist seit der Mietrechtsreform in 2001 keine eigenhändige Unterschrift mehr notwendig. Es reicht bei dem Mieterhöhungsschreiben die Textform. Somit ist es dem Vermieter auch möglich per E-Mail oder Fax mit einer digitalen Unterschrift (Faksimile) dem Mieter ein Erhöhungsverlangen zuzustellen. Eine mündliche Mieterhöhung ist weiterhin unwirksam.
Werden jedoch vom Vermieter im Mieterhöhungsschreiben unabsichtlich formale Fehler eingebaut, ist dadurch die gesamte Mieterhöhung unwirksam.
Beispiele für Formfehler bei Mieterhöhungsschreiben sind u. a.
- Schreiben wurde nicht an alle Mieter gerichtet (Empfänger)
- Nicht alle Eigentümer haben sich an den Mieter gewandt; bei Ehepartner müssen beide Eigentümerpersonen im Schreiben genannt werden (Absender)
- Nicht alle Eigentümer haben unterschrieben bzw. Unterschrift fehlt, ABER: eine Nachbildung der Unterschrift (Faksimile, digitale Unterschrift) reicht aus bzw. eine maschinelle Unterschrift in Form „gez. Meier“ ist auch gültig
- Die Überstellung der Mieterhöhung erfolgt durch eine andere Person, die nicht vom Vermieter schriftlich bevollmächtigt wurde; nur Rechtsanwälte Hausverwalter und Eigentümervereine können bevollmächtigt werden und müssen beim Mieter die Original Vollmacht vorlegen (außer der Mieter hat schon seit Jahren Kenntnis über die Vollmacht)
- Der Vermieter hat keinen Beweis für die Zustellung der Mieterhöhung, wie z. B. durch einen vom Boten schriftlich bestätigten Briefeinwurf
- Bei Eigentumsübertragung durch Verkauf darf nur der im Grundbuch eingetragene Eigentümer eine Mieterhöhung gegenüber dem Mieter aussprechen
- Die Jahressperrfrist wurde vom Vermieter nicht eingehalten (12 Monate müssen seit der letzten Mieterhöhung vergangen sein)
Auch die Höhe der neu zu zahlenden Miete muss an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert sein, sonst wird die Mieterhöhung formal unwirksam. Eine nur leicht höhere Miete als die Vergleichsmiete im Mietspiegel reicht aus, um die gesamte Mieterhöhung unwirksam werden zu lassen bzw. nur bis zur ortsüblichen Miethöhe gelten zu lassen.
2. Mieterhöhung über der ortsüblichen Vergleichsmiete
Verlangt der Vermieter in der per Post zugestellten Mieterhöhung einen höheren Mietzins, als die vergleichbaren ortsüblichen Mieten, ist das Mieterhöhungsverlagen unwirksam.
Der Eigentümer hat aber auch durch den Mietspiegel die Möglichkeit mit besonderen Ausstattungsmerkmalen (Sondermerkmale), wie z. B. einem modernen Bad (+ 0,11 €/m²) oder einem hochwertigen Boden/-belag (+ 0,50 €/m²) den Mietzins noch zu steigern und damit über den ortsüblichen Vergleichsmieten zu liegen.
Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung
Zudem kann zusätzlich zur Anwendung von Sondermerkmalen die sogenannte Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung angewandt werden. Ausgehend vom Mittelwert der Mietpreisspanne im Mietspiegeltabellenfeld hat hier der Vermieter der Wohnung die Spanneneinteilung zu beachten. Dabei werden die einzelnen bewerteten Bereiche einer Wohnung zu jeweils 20% positiv bzw. negativ beeinflusst.
Nachstehend sind die fünf Merkmalsgruppen ausgelistet:
- Die Ausstattung des Bades/WC +/- 20 %
- Die Ausstattung der Küche +/- 20 %
- Die Ausstattung der Wohnung +/- 20 %
- Die Ausstattung des Gebäudes +/- 20 %
- Das Wohnumfeld +/- 20 %
Gesamt +/-100 %
Die fünf Merkmalsgruppen werden gegeneinander aufgerechnet. Überwiegen in allen fünf Merkmalgruppen die wohnwerterhöhenden Merkmale, liegt die ortsübliche Vergleichsmiete am oberen Spannenwert. Überwiegen in allen fünf Kategorien die wohnwertmindernden Merkmale, liegt die ortsübliche Vergleichsmiete am unteren Spannenwert.
Beachte: Die Sondermerkmale werden nach dem resultierenden Betrag aus der Spanneneinordnung noch dem Ergebnis hinzugerechnet. (Spanneneinordnung + Sondermerkmale)
3. Jahressperrfrist
Definition „Jahressperrfrist“: Nach Einzug in die Wohnung bzw. seit der letzten Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete müssen mindestens 12 Monaten bis zur neuen Mieterhöhungsankündigung liegen. Die neue Miete ist bei einem wirksamen Erhöhungsverlangen ab dem dritten Kalendermonat zu zahlen, der auf den Monat des Zugangs folgt.
4. Kappungsgrenze
Definition „Kappungsgrenze“: Die Miete darf in drei Jahren maximal um 20 % angehoben werden. Somit ist es dem Vermieter nicht möglich eine zu geringe Miete auf einen Schlag (z. B. >50%) auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen.
Überprüfungszeit des Mieters nach Erhalt der Mieterhöhung
Nach Ablauf des Monats, in dem das Mieterhöhungsverlangen mit der Aufforderung zur Zustimmung zugegangen ist, hat der Mieter weitere zwei Monate Überlegungsfrist bis zum Wirksamwerden der Mieterhöhung.
Beachten: Wenn der Mieter einer Mieterhöhung einmal zugestimmt hat, gilt die neue Miete als vereinbart.
Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Mieterhöhung
Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB, hat der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Innerhalb der Überlegungsfrist kann der Mieter somit auch prüfen, ob er von dem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen will. Die Kündigung gilt dann für das Ende des übernächsten Monats.
Mieterhöhung auch bei bestehender Staffelmiete oder Indexmiete gleichzeitig möglich?
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, wenn ein Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen oder eine Festmiete vereinbart wurde.
Jedoch kann unabhängig von der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er Modernisierungen am Haus oder in der Wohnung durchgeführt hat.
Rechtsprechung zum Thema Mieterhöhung
Aktenzeichen: Landgericht Berlin 65 S 132/01 – Fällt der Brief erst nach 16 Uhr in den Briefkasten, gilt er erst am nächsten Tag als angekommen.
Eine Privatperson muss nicht nach 16.00 Uhr noch damit rechnen, Post im Briefkasten vorzufinden. Damit gilt die Mieterhöhungserklärung des Vermieters erst als am nächsten Tag beim Mieter eingetroffen.
Das heißt dann für einen Briefeinwurf am letzten Tag im Monat, dass am 1. Tag des nächsten die Mieterhöhung zugestellt wurde und entsprechend später auch die Mieterhöhung greift.